Faut-il acheter une maison en mâchefer ?

Les maisons en mâchefer sont particulièrement présentes dans certaines régions industrielles, notamment autour de Lyon, Saint-Étienne ou du Nord de la France. Ce matériau, issu notamment des résidus de combustion des hauts-fourneaux, a été largement employé dans la construction entre la fin du XIXe siècle et les années 1960. Acheter une maison en mâchefer peut être intéressant, mais ce type de construction mérite une inspection plus attentive qu'une maison en brique ou en béton classique. Le principal point de vigilance concerne le comportement du matériau face à l'eau.

Point à vérifier	Pourquoi c'est important
Humidité des murs	Le mâchefer absorbe facilement l'eau par capillarité
Enduit extérieur	Il doit protéger la maçonnerie contre les infiltrations
État des murs	Fissures, déformations ou dégradations peuvent révéler un problème
Isolation	Les performances d'origine sont généralement insuffisantes selon les standards actuels
Travaux antérieurs	Certains revêtements peuvent perturber les échanges de vapeur d'eau
DPE	Il permet d'évaluer la performance énergétique globale du logement

Les qualités du mâchefer

 

Le mâchefer possède plusieurs qualités intéressantes pour une maison ancienne. C'est d'abord un matériau relativement léger : une masse volumique moyenne d'environ 1 200 kg/m³, soit environ deux fois moins que celle du béton plein. Ses propriétés thermiques sont également intéressantes. Le mâchefer présente une conductivité thermique trois à quatre fois plus faible que celle d'un béton plein de masse volumique équivalente. Un mur en mâchefer de 50 cm présente ainsi une résistance thermique de l'ordre de 1,8 m².K/W. Son épaisseur lui confère également une bonne inertie thermique.

Le principal problème d’une maison en mâchefer : l’humidité

 

Le mâchefer est fortement capillaire. Les essais réalisés montrent une absorption d'eau par capillarité nettement supérieure à celle d'un béton classique. Le matériau peut donc absorber l'eau provenant de la pluie, mais également celle présente dans le sol. Cette caractéristique impose de regarder attentivement l'état des façades et des enduits. Un mur extérieur en mâchefer ne doit pas rester exposé directement à la pluie et recommande une protection adaptée, par exemple un enduit ou un bardage.

Lors d'une visite, il faut donc rechercher les traces de remontées capillaires, les enduits dégradés, les zones présentant des auréoles ou des sels, ainsi que les fissures. Une maison en mâchefer qui présente déjà des problèmes d'humidité peut nécessiter des travaux spécifiques.

 

Une maison en mâchefer peut-elle être bien isolée ?

 

Le matériau possède certaines qualités thermiques, notamment une bonne inertie lorsque les murs sont épais. Un mur de mâchefer de 40 à 50 cm peut présenter une inertie importante et un déphasage intéressant. Cela ne signifie toutefois pas qu'une maison ancienne en mâchefer est correctement isolée selon les standards actuels. L'isolation doit être étudiée avec l'ensemble de la paroi : épaisseur du mur, enduits existants, isolation éventuelle, ventilation et chauffage. Une rénovation thermique doit également tenir compte de la capacité du mâchefer à échanger de l'humidité avec son environnement. Le matériau est très ouvert à la vapeur d'eau et que l'ajout d'un revêtement intérieur ou extérieur doit donc être étudié avec précaution.

 

Faut-il faire expertiser la maison avant de l’acheter ?

 

Pour une maison en mâchefer, une visite technique avant l'achat peut être particulièrement pertinente lorsque le bâtiment présente des traces d'humidité, des fissures ou des travaux de rénovation importants. L'ANIL recommande plus généralement, lors de l'achat d'un logement ancien, de se faire accompagner par un professionnel pour établir un bilan global du logement et limiter le risque de découvrir des travaux imprévus après l'acquisition.

Il faut également examiner le DPE et l'ensemble du dossier de diagnostic technique remis par le vendeur. Selon les caractéristiques du bien, celui-ci peut notamment comprendre les diagnostics relatifs au plomb, à l'amiante, aux installations de gaz et d'électricité, aux risques ou encore à la performance énergétique.

Alors, faut-il acheter une maison en mâchefer ?

 

Une maison en mâchefer peut constituer un achat tout à fait envisageable si la maçonnerie est saine, que les murs sont correctement protégés contre les infiltrations et que les éventuels travaux d'isolation sont compatibles avec le comportement du matériau. Le prix d'achat doit surtout être mis en perspective avec le budget réel de rénovation. Une maison peu chère mais nécessitant la réfection des façades, le traitement de l'humidité, une isolation complète et une reprise de certains revêtements peut finalement coûter beaucoup plus cher qu'une maison en meilleur état.

Avant de signer, les points les plus importants sont donc l'état du mâchefer, la présence éventuelle d'humidité, la qualité des protections extérieures, les travaux déjà réalisés et le coût des améliorations énergétiques envisagées. L'ANIL rappelle d'ailleurs qu'une expertise complète peut être demandée à un professionnel spécialisé lorsque l'acquéreur souhaite connaître plus précisément l'état du bâtiment.