Adosser et entreposer contre un mur privatif : qu’est-ce qui est légal ?

 

Mur appartenant exclusivement au voisin	Pas de droit automatique d'utiliser le mur comme support
Mur mitoyen	L'article 662 du Code civil encadre l'appui et les enfoncements
Construction simplement placée contre le mur	Possible sous réserve de respecter les droits du propriétaire et les règles d'urbanisme
Fixation dans le mur du voisin	Accord du propriétaire nécessaire
Dégradation ou dommage au mur	Responsabilité possible du constructeur
Construction nécessitant une autorisation d'urbanisme	Les règles du Code de l'urbanisme s'appliquent également

L'adossement consiste à réaliser une construction ou un ouvrage au contact ou à proximité immédiate d'un mur appartenant à une autre personne. Il peut s'agir, par exemple, d'un abri de jardin, d'une extension, d'un garage, d'une pergola ou d'un autre ouvrage installé contre le mur séparatif d'une propriété voisine. La première question à régler est donc celle de la propriété du mur. Un mur peut être privatif, c'est-à-dire appartenir à un seul propriétaire, ou mitoyen, auquel cas il appartient aux deux propriétaires selon les règles de la mitoyenneté.

Cette distinction est essentielle car le propriétaire d'un mur privatif dispose, en principe, des prérogatives attachées à son droit de propriété. L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des restrictions prévues par les lois et règlements.

Peut-on construire contre le mur de son voisin ?

 

Il faut distinguer s'appuyer contre le mur et utiliser le mur comme élément de sa construction. Le simple fait qu'un ouvrage soit situé contre un mur privatif ne signifie pas nécessairement que le propriétaire du mur est autorisé à en empêcher toute construction voisine. En revanche, si le nouvel ouvrage nécessite de fixer, percer, sceller ou encastrer des éléments dans le mur, la situation devient différente : le constructeur intervient alors matériellement sur un élément appartenant à son voisin. Par exemple, poser une structure indépendante à proximité du mur n'est pas comparable au fait de fixer une poutre directement dans ce mur. Dans le second cas, l'accord du propriétaire doit être obtenu avant les travaux.

 

 

Le cas particulier du mur mitoyen

 

Il ne faut surtout pas appliquer automatiquement les règles relatives au mur mitoyen à un mur privatif. L'article 662 du Code civil dispose que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen un enfoncement, ni y appliquer ou appuyer un ouvrage, sans le consentement de l'autre, ou, en cas de refus, sans avoir fait régler par experts les moyens nécessaires afin que le nouvel ouvrage ne porte pas atteinte aux droits de l'autre.

Cette disposition est donc particulièrement importante lorsqu'un propriétaire souhaite appuyer un ouvrage sur un mur mitoyen. Pour un mur strictement privatif, il ne faut donc pas présenter l'article 662 comme la règle générale de l'adossement. Le raisonnement juridique repose d'abord sur le droit de propriété et sur l'interdiction d'intervenir sur le bien d'autrui sans droit.

 

L’accord écrit est-il nécessaire ?

 

Lorsqu'un ouvrage doit être fixé ou appuyé sur le mur privatif d'un voisin, il est fortement recommandé de formaliser l'autorisation par écrit.

Un simple accord oral peut être difficile à démontrer plusieurs années plus tard, notamment en cas de vente de l'une des propriétés. Un écrit peut préciser précisément la nature de l'ouvrage autorisé, les points de fixation, les éventuelles conséquences sur le mur et les responsabilités de chacun.

Pour un projet important, une formalisation par acte notarié peut être pertinente lorsqu'il est nécessaire de créer ou de constater durablement un droit réel ou une servitude.

 

 

Le PLU peut imposer des règles particulières

 

Les règles d'implantation des constructions sont principalement déterminées par le PLU ou le PLUi lorsqu'il existe. Celui-ci peut notamment prévoir des règles concernant l'implantation par rapport aux limites séparatives. Il faut donc consulter le règlement applicable à la parcelle avant de commencer les travaux. Une construction contre une limite séparative peut être autorisée dans une commune et soumise à des règles différentes dans une autre. Il faut également vérifier les éventuelles prescriptions concernant la hauteur, l'emprise au sol, l'aspect extérieur ou les distances par rapport aux limites.

 

 

Ne rien entreposer contre un mur privatif : est-ce une obligation ?

 

Non, il n'existe pas de règle générale interdisant d'entreposer des objets contre le mur privatif de son voisin. Le simple fait qu'un mur appartienne exclusivement à une autre personne ne signifie donc pas qu'il existe automatiquement une distance minimale à respecter pour stocker du bois, du mobilier, des matériaux ou d'autres objets.

En revanche, l'entreposage ne doit pas porter atteinte aux droits du propriétaire du mur ni provoquer de dommages. Il faut notamment éviter les situations susceptibles de créer des infiltrations, de l'humidité, des dégradations ou des problèmes de stabilité. De même, un objet ne peut pas être fixé au mur, y être scellé ou y être appuyé d'une manière qui constitue une véritable utilisation du bien voisin sans son accord.

La situation peut également être différente lorsqu'un règlement de copropriété, un règlement de lotissement, un arrêté municipal ou les règles d'urbanisme locales imposent des prescriptions particulières.

 

 

Que se passe-t-il en cas de dégradation du mur ?

 

Le propriétaire qui réalise les travaux doit veiller à ne pas provoquer de dégradation du mur voisin. Une fissure, une infiltration ou une déstabilisation résultant des travaux peut engager sa responsabilité. Cette question est particulièrement importante lorsque l'ouvrage nécessite des terrassements à proximité des fondations du mur. Même sans fixer directement un élément dans le mur, des travaux mal réalisés peuvent provoquer des dommages. Avant un chantier important, il peut donc être prudent de réaliser un état des lieux contradictoire, notamment lorsque les travaux sont susceptibles d'affecter la structure existante.

 

 

Exemple concret : un garage construit contre le mur du voisin

 

Imaginons qu'un propriétaire souhaite construire un garage en limite de propriété. Le mur séparatif appartient exclusivement au voisin.

Le propriétaire ne peut pas considérer que la proximité du mur lui donne automatiquement le droit de s'y fixer. Si le garage possède sa propre structure et ses propres fondations, la situation est différente d'un projet dans lequel la toiture ou les poutres sont directement scellées dans le mur voisin.

Il faut ensuite vérifier le PLU, les règles d'urbanisme applicables et l'autorisation éventuellement nécessaire. Enfin, il faut s'assurer que les travaux ne provoquent pas de dommage au mur et que les eaux pluviales sont correctement évacuées.