L'acte de cautionnement

La caution, aussi appelée garant, est une personne qui s’engage à régler les dettes locatives d’un locataire en cas de défaillance de celui-ci. Cet engagement est formalisé dans un document écrit appelé acte de cautionnement.
La caution peut être une personne physique (parent, proche) ou une personne morale (entreprise, organisme). Elle doit obligatoirement être majeure et présenter des garanties de solvabilité suffisantes pour couvrir d’éventuels impayés.

Contrairement à certaines idées reçues, il n’existe aucune condition de nationalité ou de résidence pour devenir caution en France. Toutefois, la solvabilité est un critère essentiel. Le bailleur peut ainsi demander plusieurs justificatifs pour évaluer la capacité financière du garant :

• Pièce d’identité valide

• Bulletins de salaire récents

• Dernier avis d’imposition

• Justificatif de domicile ou quittances de loyer

• Extrait Kbis pour les personnes morales

Ces documents permettent de sécuriser la relation locative dès le départ.

Caution simple ou caution solidaire : quelles différences ?

Il existe deux formes principales de cautionnement, qui n’impliquent pas le même niveau d’engagement :

La caution simple

Elle protège davantage la caution. En cas d’impayé, le bailleur doit d’abord engager des démarches contre le locataire (via un huissier) avant de pouvoir se tourner vers le garant.

La caution solidaire

Plus engageante, elle permet au bailleur de solliciter directement la caution dès le premier impayé, sans passer par le locataire. C’est la formule la plus courante car elle sécurise davantage le propriétaire.

Pour plus d'informations concernant les différences entre les deux actes de cautionnements , Immo AZ vous invite à consulter cette page.

Le formalisme de l’acte de cautionnement

La rédaction de l’acte de cautionnement est strictement encadrée. Plusieurs mentions obligatoires doivent y figurer :

• Identification complète des parties

• Désignation du locataire

• Informations sur le logement et le bail

• Montant du loyer et conditions de révision

• Durée de l’engagement

• Nature de la caution (simple ou solidaire)

• Signature de la caution

L’acte peut être signé sous seing privé, devant notaire ou par voie électronique.

Un point essentiel : la caution doit recopier à la main certaines mentions légales, notamment celles issues de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, attestant qu’elle a pleinement conscience de son engagement. Si vous souhaitez un modèle au format PDF vous pouvez retrouvez notre modèle ici.

Durée et résiliation de la caution

La durée de l’engagement est généralement alignée sur celle du bail. En cas de renouvellement, la caution reste engagée sauf mention contraire.

Deux situations existent :

• Cautionnement à durée déterminée : la caution est engagée jusqu’à une date précise

• Cautionnement à durée indéterminée : elle peut résilier à tout moment, avec effet à la fin du bail en cours

Attention : les dettes contractées avant la résiliation restent dues.

Que se passe-t-il en cas d’impayé ?

En cas de loyers impayés, le bailleur adresse généralement un courrier recommandé au locataire, souvent avec copie à la caution. Dans le cadre d’une caution solidaire, il peut directement mettre en demeure le garant de payer. Informer rapidement la caution permet souvent de débloquer la situation avant qu’elle ne s’aggrave. Cela fonctionne pour les bails meublés comme non meublés.

Le dispositif Visale : une alternative moderne

La garantie Visale, proposée par Action Logement, constitue une solution gratuite pour remplacer un garant physique. Elle s’adresse principalement aux jeunes de 18 à 30 ans, mais aussi à certains profils spécifiques (salariés précaires, mobilité professionnelle, etc.). Le logement doit être la résidence principale et respecter certains plafonds de loyer.

Avantages du cautionnement Visale :

• Pour le locataire : facilite l’accès au logement
• Pour le bailleur : sécurise les loyers sans procédure lourde

Les spécificités de cautionnement en colocation

Depuis la loi ALUR, le cautionnement en colocation est plus encadré :

• La caution peut s’engager pour un seul colocataire
• Ou pour plusieurs, avec des conditions spécifiques de fin d’engagement

Dans la pratique, il est recommandé d’avoir une caution par colocataire afin de sécuriser au maximum le bailleur.

Bonnes pratiques pour sécuriser son cautionnement

Pour éviter les litiges, quelques règles simples sont à respecter :

• Vérifier la solvabilité du garant

• Rédiger un acte complet et conforme

• Remettre un exemplaire du bail à la caution

• Conserver tous les échanges écrits

Un acte de cautionnement mal rédigé ou incomplet peut être déclaré nul, ce qui représente un risque important pour le bailleur.