Acte de cautionnement : modèle, règles et fonctionnement

L’acte de cautionnement est le document par lequel une personne, appelée caution ou garant, s’engage à payer au propriétaire les sommes dues par un locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations. Il est principalement utilisé lors de la signature d’un bail d’habitation, notamment pour garantir le paiement du loyer, des charges et, selon les termes de l’engagement, certaines sommes liées aux dégradations ou aux réparations locatives.

Le cautionnement peut être simple ou solidaire. Cette distinction est essentielle car elle détermine les conditions dans lesquelles le propriétaire peut demander le paiement au garant.

L’acte de cautionnement doit également respecter un formalisme précis. Pour une caution personne physique, il doit notamment mentionner le montant du loyer, les conditions de révision et les éléments permettant de déterminer clairement l’étendue de l’engagement. Depuis le 1er janvier 2022, la caution doit également apposer elle-même la mention prévue par l’article 2297 du Code civil.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?

 

L’acte de cautionnement est un engagement écrit par lequel une personne garantit les obligations financières d’un locataire envers son bailleur. Concrètement, si le locataire ne paie pas une somme entrant dans le périmètre du cautionnement, le propriétaire peut demander son règlement à la caution dans les limites prévues par l’acte. La caution peut être :

• une personne physique, par exemple un parent, un proche ou un tiers ;

• une personne morale, lorsque le cautionnement est fourni par un organisme ou une société dans les conditions prévues par la réglementation.

Le garant n’est donc pas simplement une personne qui fournit ses coordonnées au propriétaire. En signant l’acte de cautionnement, il prend un engagement juridique et financier personnel. L’acte doit être suffisamment précis pour déterminer ce que la caution garantit, pendant quelle période et dans quelle limite financière.

 

Que couvre un acte de cautionnement ?

 

L’étendue de la garantie dépend de ce qui est prévu dans l’acte.

Dans une location d’habitation, le cautionnement peut notamment couvrir :

• les loyers impayés ;

• les charges locatives restant dues ;

• les sommes dues au titre des réparations locatives ou des dégradations lorsque l’engagement les couvre ;

• certains intérêts et frais accessoires dans les conditions prévues par le droit applicable.

La caution n’est toutefois pas engagée au-delà des limites prévues par son acte. Le Code civil prévoit notamment que le cautionnement ne peut pas excéder ce qui est dû par le locataire et qu’il peut être limité à une partie de la dette.

 

Modèle d’acte de cautionnement à télécharger

 

Pour formaliser une garantie locative, Immo AZ met à disposition un modèle d’acte de cautionnement en PDF.

Télécharger le modèle d’acte de cautionnement PDF

Le modèle doit être adapté à la situation réelle du logement, du locataire, du bailleur et de la caution. Il ne faut notamment pas reprendre un ancien formulaire sans vérifier que ses mentions correspondent au régime juridique actuellement applicable.

 

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

 

Le choix entre caution simple et caution solidaire est l’un des points les plus importants de l’acte de cautionnement.

 

La caution simple

 

Dans un cautionnement simple, le propriétaire doit en principe demander préalablement le paiement au locataire avant de pouvoir faire intervenir la caution. La caution bénéficie alors du bénéfice de discussion. Elle peut demander au bailleur de poursuivre d’abord le débiteur principal, c’est-à-dire le locataire. Cette formule protège davantage le garant, mais elle offre une sécurité moins immédiate au propriétaire.

 

La caution solidaire

 

Avec une caution solidaire, le propriétaire peut solliciter directement la caution lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, sans devoir poursuivre préalablement le locataire dans les mêmes conditions. La caution solidaire est donc plus engageante pour le garant et généralement plus sécurisante pour le bailleur. L’acte doit clairement prévoir la solidarité. Lorsque la caution est privée du bénéfice de discussion ou de division, cette situation doit également être prise en compte dans la mention apposée par la caution personne physique.

 

Quelles sont les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement ?

 

Un acte de cautionnement destiné à garantir un contrat de location doit permettre d’identifier précisément l’engagement pris par la caution. Il doit notamment faire apparaître :

• l’identité de la caution ;

• l’identité du locataire ;

• l’identité du bailleur ;

• l’adresse du logement ;

• les références du contrat de location ;

• le montant du loyer ;

• les conditions de révision du loyer ;

• la nature du cautionnement ;

• la durée de l’engagement lorsqu’elle est déterminée ;

• le montant maximal garanti, lorsque l’engagement est plafonné ;

• la mention permettant à la caution de reconnaître la nature et l’étendue de son engagement ;

• la signature de la caution.

Pour une caution personne physique, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’acte fasse notamment apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision. Il renvoie également à la mention prévue par l’article 2297 du Code civil.

 

Le montant maximal du cautionnement

 

Le montant maximal garanti est particulièrement important. L’article 2297 du Code civil prévoit que la caution personne physique doit apposer elle-même une mention indiquant son engagement dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux montants, la somme écrite en toutes lettres prévaut. Cette limite permet de déterminer précisément jusqu’à quel montant la caution accepte de s’engager. Il est donc préférable de ne pas signer un acte comportant une formulation imprécise sur l’étendue financière de la garantie.

 

La mention manuscrite de la caution est-elle obligatoire ?

 

Le régime actuel doit être distingué de l'ancien formalisme. Depuis le 1er janvier 2022, l’article 2297 du Code civil prévoit que la caution personne physique appose elle-même la mention correspondant à son engagement. Cette mention doit notamment porter sur son obligation de payer en cas de défaillance du locataire et préciser le montant garanti en lettres et en chiffres.

Lorsque la caution est solidaire, la mention doit également prendre en compte le fait qu'elle ne peut pas demander au propriétaire de poursuivre d’abord le locataire ou de diviser ses poursuites entre les différentes cautions lorsque les bénéfices correspondants sont écartés.

Il faut donc éviter de réutiliser automatiquement les anciens modèles d’acte de cautionnement faisant référence à l'ancienne rédaction de l'article 22-1.

 

Qui peut être caution pour une location ?

 

Le garant peut être une personne physique ou, dans certaines situations, une personne morale. Un parent peut par exemple se porter caution pour son enfant, mais ce lien familial n’est pas obligatoire. Un ami, un proche ou une autre personne disposant de ressources suffisantes peut également être garant. Le propriétaire peut demander des justificatifs permettant d’apprécier la solvabilité de la caution. La réglementation interdit notamment au bailleur de refuser une caution au seul motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

 

Quels documents le bailleur peut-il demander à la caution ?

 

Le propriétaire peut demander les justificatifs autorisés permettant d’évaluer la situation du garant. Pour une personne morale, les justificatifs sont différents et dépendent de sa nature. Le bailleur doit cependant respecter la liste des pièces justificatives autorisées pour une location d’habitation. Selon la situation, le dossier peut notamment comprendre :

• une pièce d’identité ;

• des justificatifs de revenus ;

• des justificatifs de situation professionnelle ;

• un avis d’imposition ;

• un justificatif de domicile ;

• les documents permettant d’établir la situation financière de la caution.

Quelle est la durée d’un acte de cautionnement ?

 

La durée du cautionnement dépend de ce qui est prévu dans l’acte. Deux situations principales existent.

 

Le cautionnement à durée déterminée

 

Lorsque l’acte prévoit une date de fin précise, la caution reste engagée jusqu'à cette échéance dans les conditions prévues par l’acte. La rédaction doit donc être particulièrement claire sur le point de départ et la fin de l'engagement.

 

Le cautionnement à durée indéterminée

 

Lorsque l'acte ne prévoit aucune durée ou prévoit une durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement son engagement. Cette résiliation ne produit toutefois pas un effet immédiat : elle prend effet au terme du contrat de location, initial ou reconduit, au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation. La caution reste donc engagée pour les obligations couvertes jusqu'à la date à laquelle sa résiliation devient effective.

 

Peut-on résilier un acte de cautionnement ?

 

Oui, mais les conditions dépendent de la durée prévue dans l'acte. Pour un cautionnement à durée indéterminée, la caution peut notifier sa résiliation au bailleur. Elle reste toutefois engagée jusqu'au terme du bail concerné dans les conditions prévues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour un cautionnement à durée déterminée, la caution ne peut généralement pas mettre fin librement à son engagement avant l'échéance prévue. Il est donc essentiel de lire la clause relative à la durée avant de signer.

 

Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus son loyer ?

 

Lorsque le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire peut engager les démarches nécessaires pour récupérer les sommes dues. Le fonctionnement dépend notamment du type de cautionnement.

Avec une caution solidaire, le bailleur peut demander directement à la caution le règlement des sommes couvertes par son engagement.

Avec une caution simple, le garant bénéficie en principe du bénéfice de discussion et peut demander au bailleur de poursuivre préalablement le locataire.

La caution peut être tenue de payer les sommes correspondant à l’engagement souscrit, dans la limite du montant garanti. Le propriétaire doit néanmoins respecter les règles applicables au recouvrement des impayés et aux procédures liées au bail d’habitation.

 

La caution doit-elle payer toutes les dettes du locataire ?

 

Non. La caution est engagée dans les limites prévues par son acte de cautionnement. Le Code civil précise que le cautionnement ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Il peut notamment être limité à une partie de la dette ou être assorti d'un plafond. Cette précision est essentielle lorsqu'un propriétaire demande à un garant de signer un acte couvrant plusieurs types d'obligations. Avant de signer, la caution doit donc vérifier : les dettes garanties ; le montant maximal de l'engagement ; la durée du cautionnement ; le caractère simple ou solidaire de la garantie ; les éventuels frais et accessoires couverts.

 

Acte de cautionnement et assurance loyers impayés

 

Le propriétaire ne peut pas toujours cumuler librement cautionnement et assurance contre les impayés. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un bailleur ayant souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives du locataire ne peut en principe pas demander simultanément un cautionnement. Une exception existe notamment pour les logements loués à un étudiant ou un apprenti. Cette règle concerne le bailleur et doit être vérifiée avant de demander au locataire de présenter un garant. Le cautionnement et la GLI (garantie loyers impayés) ne sont donc pas deux garanties que le propriétaire peut systématiquement additionner.

 

Acte de cautionnement et garantie Visale

 

La garantie Visale, proposée par Action Logement, constitue une autre solution de sécurisation du paiement des loyers pour les locataires qui remplissent les conditions du dispositif. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie d'une garantie selon les règles propres à Visale, sans demander nécessairement à un proche de se porter caution. Visale peut notamment concerner certains jeunes, salariés et personnes en mobilité professionnelle, sous réserve des conditions applicables au moment de la demande. Le dispositif peut donc constituer une alternative intéressante au garant physique, particulièrement lorsque le locataire ne dispose pas d'un proche pouvant se porter caution.

 

Le cautionnement en location meublée

 

Le propriétaire d'un logement meublé peut également demander un cautionnement dans les conditions prévues par la réglementation. L'acte doit être cohérent avec le contrat de location et préciser les obligations garanties. Il faut notamment éviter d'utiliser un modèle conçu pour une situation différente sans vérifier :

• la durée du bail ;

• le montant du loyer ;

• les conditions de révision ;

• l'étendue de la garantie ;

• la durée du cautionnement.

 

Le cautionnement en colocation

 

La colocation nécessite une attention particulière car plusieurs locataires peuvent être concernés par un même bail.

Depuis la loi ALUR, le cautionnement en colocation est plus encadré : La caution peut s’engager pour un seul colocataire, ou pour plusieurs, avec des conditions spécifiques de fin d’engagement.

Lorsqu'une caution garantit un seul colocataire, l'acte doit permettre d'identifier clairement la personne concernée.

Lorsque la caution garantit plusieurs colocataires, l'acte doit également préciser les conditions dans lesquelles son engagement prend fin.

L'ANIL rappelle notamment qu'en cas de colocation, l'acte doit identifier le colocataire bénéficiant de la garantie et, lorsque la caution s'engage pour plusieurs colocataires, désigner celui dont le départ mettra fin à l'engagement dans les conditions prévues par la loi. Il est donc déconseillé d'utiliser un modèle générique sans l'adapter à la structure du bail de colocation.

 

Peut-on avoir plusieurs cautions pour un même locataire ?

 

Oui, plusieurs personnes peuvent se porter caution, mais leur engagement doit être clairement défini. La présence de plusieurs cautions peut notamment permettre au bailleur de répartir ou de renforcer les garanties selon les modalités prévues dans les actes. Lorsque plusieurs cautions sont solidaires, leur engagement peut être particulièrement important : selon les conditions du cautionnement, le créancier peut exercer ses poursuites contre l'une d'entre elles dans les limites de l'engagement souscrit. Chaque caution doit donc connaître précisément la portée de sa signature avant de s'engager.

 

Que risque une caution en cas d’impayés ?

 

Le risque principal est financier. Si le locataire ne paie pas les sommes garanties et que les conditions du cautionnement permettent au bailleur de réclamer le paiement à la caution, celle-ci peut devoir régler les sommes dues dans la limite de son engagement.

La caution ne doit donc pas considérer la signature comme une simple formalité administrative. Avant de signer un acte de cautionnement solidaire, il est particulièrement important de vérifier le plafond garanti, la durée et les obligations couvertes.

 

Comment rédiger correctement un acte de cautionnement ?

 

Un acte de cautionnement efficace doit être suffisamment précis pour éviter toute ambiguïté. Il est recommandé de reprendre les informations directement à partir du bail signé ou préparé :

• identité exacte du bailleur ;

• identité exacte du locataire ;

• adresse complète du logement ;

• montant du loyer ;

• montant des charges ;

• conditions de révision ;

• durée du bail ;

• nature du cautionnement ;

• plafond de garantie ;

• durée de l'engagement ;

• conditions de résiliation lorsqu'elles sont applicables.

La caution doit ensuite prendre connaissance de l'ensemble des documents avant de signer. Le bailleur doit également remettre un exemplaire du contrat de location à la caution, comme le prévoit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Vous pouvez également consulter notre modèle d’acte de cautionnement.

 

Acte de cautionnement : les erreurs à éviter

 

Certaines erreurs peuvent fragiliser le cautionnement ou provoquer un litige.

 

Utiliser un ancien modèle

Les règles relatives au cautionnement ont évolué. Un modèle datant d'avant 2022 peut notamment reprendre une rédaction ancienne de la mention exigée pour la caution personne physique.

 

Ne pas indiquer de plafond

Un acte imprécis sur l'étendue financière de l'engagement peut être problématique. Le montant maximal garanti doit être clairement déterminé lorsque le cautionnement est plafonné.

 

Oublier la durée

La durée du cautionnement détermine notamment les conditions dans lesquelles la caution peut mettre fin à son engagement.

 

Confondre caution simple et caution solidaire

Ces deux garanties n'offrent pas le même niveau de protection au propriétaire et à la caution.

 

Ne pas remettre le bail à la caution

La caution doit disposer d'un exemplaire du contrat de location.

 

Signer sans vérifier les obligations garanties

La caution doit savoir si son engagement couvre uniquement les loyers et charges ou également d'autres sommes prévues par l'acte.

 

Questions fréquentes sur l’acte de cautionnement

 

Un acte de cautionnement est-il obligatoire pour louer un logement ?

Non. Le cautionnement n'est pas systématiquement obligatoire pour louer un logement. Il s'agit d'une garantie que le bailleur peut demander dans les conditions prévues par la loi.

 

Une caution doit-elle être française ?

Non. Le bailleur ne peut pas refuser une caution au seul motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

 

Une caution peut-elle être un ami ?

Oui. Il n'est pas nécessaire d'avoir un lien familial avec le locataire. Le garant doit toutefois pouvoir satisfaire aux conditions et formalités applicables au cautionnement.

 

La caution solidaire peut-elle être sollicitée directement ?

Oui. La solidarité permet au bailleur de solliciter directement la caution lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, dans les limites de l'engagement souscrit.

 

Une caution peut-elle se désengager ?

Cela dépend de la durée du cautionnement. Une caution à durée indéterminée peut résilier son engagement dans les conditions prévues par la loi. La résiliation ne met toutefois pas immédiatement fin à toutes les obligations déjà garanties.

 

La caution doit-elle recevoir une copie du bail ?

Oui. Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.

 

Peut-on modifier un acte de cautionnement après sa signature ?

Toute modification de l'engagement doit être traitée avec prudence. Il convient de formaliser clairement les nouvelles conditions et de vérifier qu'elles sont juridiquement valables.

 

Quel document utiliser pour se porter garant ?

Il faut utiliser un acte de cautionnement conforme à la réglementation applicable et adapté au contrat de location concerné. Un modèle générique trouvé sur Internet ne doit pas être repris sans vérifier ses mentions et sa date de mise à jour.